Regulierung droht Wohnungsneubau auszubremsen

In der Schweiz ist Wohnraum knapp. Doch über die richtigen Gegenmittel wird kontrovers diskutiert. Denn die Politik steht vor einem Zielkonflikt: Sie will Mietende schützen und zugleich dafür sorgen, dass mehr Wohnungen entstehen. Wie schwierig das ist, zeigt eine Studie der Hochschule Luzern: Institutionelle Anleger sind stark in Schweizer Wohnimmobilien investiert und wollen ihre Anlagen weiter ausbauen. Gleichzeitig sehen sie in der zunehmenden Regulierung das entscheidende Hindernis für Investitionen.

Regulierung führt das Sorgenbarometer an 

81 Prozent der befragten Immobilieninvestoren gehen davon aus, dass zunehmende Regulierung den aktuellen Immobilienzyklus beenden könnte (Abbildung 1). Damit ist die Regulierung die grösste Sorge der Anleger – deutlich vor klassischen Immobilienrisiken wie einem Einbruch des Wirtschaftswachstums (53 Prozent), einem Rückgang der Einwanderung (47 Prozent) oder einem über längere Zeit erhöhten Zinsniveau (41 Prozent). Als besonders einschränkend beurteilen die Investoren den Mieterschutz, Bau- und Nutzungsvorschriften sowie die Komplexität und Dauer behördlicher Verfahren. 
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^{Abbildung 1: Sorgenbarometer der institutionellen Anleger (Zum Vergrössern und Downloaden klicken).}

Sinkende Werte und Kaufpreise erwartet

Eine Mehrheit von 53 Prozent der Investoren erwartet, dass Mieterschutzmassnahmen in einem stark regulierten Markt kurzfristig keinen Einfluss auf die Mieten haben. Langfristig erwarten jedoch 68 Prozent tiefere Mieten im regulierten Bereich. Zudem deutet die Forschung darauf hin, dass Mieten im nicht regulierten Bereich dafür stärker steigen dürften. Auffällig ist, dass 60 Prozent kurzfristig und 65 Prozent langfristig mit sinkenden Immobilienwerten im regulierten Markt rechnen. Auch bei den Kaufpreisen erwartet eine Mehrheit Rückgänge. 

Wohnungsmangel könnte zunehmen 

Wenn sich Investitionen weniger lohnen, sinkt der Anreiz, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. So gehen je nach Anlegertyp 65 bis 92 Prozent davon aus, dass strikt umgesetzte Mieterschutzmassnahmen das Wohnungsangebot verringern (Abbildung 2). Zudem investieren 78 Prozent laut Studie vermehrt in Regionen mit liberalem Mietrecht. Damit könnte Kapital künftig also gerade dort fehlen, wo der Wohnungsmangel besonders gross ist. «Es droht eine Art Teufelskreis: Die Befragten erwarten in stark regulierten Märkten eine Verschärfung der Wohnungsknappheit, womit die Mieten weiter steigen werden», ordnet Co-Studienautor Stephan Kloess ein. 

^{Abbildung 2: Erwartete Wirkung von Mieterschutzmassnahmen auf das Wohnungsangebot (Zum Vergrössern und Downloaden klicken).}

Pensionskassen wollen Immobilienquote weiter ausbauen 

Trotz der Regulierungssorgen bleibt der Anlageappetit hoch: Die befragten Pensionskassen haben 25,1 Prozent ihres Gesamtvermögens in Immobilien angelegt; im Vorjahr lag die Immobilienquote bei 24,3 Prozent. Auch künftig wollen die Pensionskassen ihre Investitionen in Schweizer Wohnimmobilien deutlich ausbauen. Für den angespannten Wohnungsmarkt ist das Investitionsinteresse der Anleger zwar grundsätzlich ein positives Signal. Zusätzliches Kapital fliesst nach Ansicht der Investoren jedoch nicht automatisch in die Schaffung neuen Wohnraums. 

So befürchten knapp 70 Prozent der befragten Investoren, dass der Markt die hohen Anlagevolumina nur begrenzt aufnehmen kann. Die Folge ordnet John Davidson, Co-Autor der Studie, ein: «Immobilienpreise würden weiter steigen und damit die Renditen sinken.» Werden durch regulatorische Hürden Neubauten und Sanierungen erschwert, verstärkt sich diese Dynamik. «Entscheidend für den Wohnungsmarkt ist also nicht allein die Frage, wie viel Kapital investiert wird, sondern ob daraus zusätzlicher und erneuerter Wohnraum entsteht», sagt Co-Studienautor Daniel Steffen.