Als sich die Schweizer Stimmberechtigten vor zehn Jahren entschieden, den Zweitwohnungsbau zu beschränken, waren sich die Expertinnen und Experten sicher: Jetzt explodieren die Preise. «Die Zweitwohnungsinitiative hat natürlich das Potenzial, auf den betroffenen Immobilienmärkten für ernstzunehmende Verwerfungen zu sorgen», sagt Daniel Steffen, Dozent und Projektleiter an der Hochschule Luzern. Rund 15 Prozent aller Schweizer Gemeinden sind direkt von dem Verfassungsartikel betroffen – vor allem touristisch geprägte Berggebiete. So wird etwa in Graubünden jede zweite Wohnung als Zweitwohnung genutzt.
Doch der befürchtete Preisanstieg ist in den ersten Jahren nach der Annahme der Initiative nicht eingetreten. Im Gegenteil: In den ersten Jahren bis 2018 hat die Zweitwohnungsinitiative gar zu einem starken Preissturz geführt, wie eine Studie der Hochschule Luzern zeigt. In den Gemeinden, die von der Initiative betroffen sind, sanken die Wohnungspreise zeitweise um satte 16 Prozent.
In den ersten Jahren nach der Abstimmung hat die Annahme der Zweitwohnungsinitiative in den betroffenen Gemeinden überraschend zu einem Preissturz bei Einfamilienhäusern geführt (tatsächliche Preisentwicklung). Die Immobilienpreise haben sich in dieser Zeitspanne daher weniger dynamisch entwickelt, als das bei einer Ablehnung der Initiative der Fall gewesen wäre (modellierte Preisentwicklung ohne ZWI). Abbildung 1: Tatsächliche Preisentwicklung in CHF 1000 für Einfamilienhäuser im Vergleich zur modellierten Preisentwicklung ohne Zweitwohnungsinitiative von 2000 bis 2020 (Quelle: SRED/HSLU; zum Vergrössern klicken).
Viele Baugesuche in letzter Sekunde
«Die Annahme der Initiative hat zu einer panikartigen Flut an Last-Minute-Baugesuchen geführt», so Steffen. Kurz nach der Abstimmung wurden von den betroffenen Gemeinden rund dreimal so viele Baubewilligungen ausgesprochen als im langjährigen Durchschnitt. «Dies hat ironischerweise für ein zwischenzeitliches Überangebot gesorgt», so der HSLU-Experte. Hinzu komme, dass die Initiative eine rechtliche Unsicherheit ausgelöst habe. Die Folge: Es wurden vermehrt minderwertige Wohnungen auf den Markt gespült, deren Qualität und Zustand unterdurchschnittlich waren und den Preis gedrückt haben.
Direkt nach der Annahme der Zweitwohnungsinitiative wurden in den betroffenen Gemeinden rund dreimal so viele Baugesuche bewilligt als im langjährigen Durchschnitt. Abbildung 2: Anzahl monatlich ausgesprochener Baubewilligungen in Gemeinden, die von der Zweitwohnungsinitiative betroffen sind von 2000 bis 2018 (Quelle: DocuMedia/HSLU; zum Vergrössern klicken).
Pandemie treibt Preise nach oben
Seit 2019 ist bei den Immobilienpreisen ein Aufholeffekt spürbar. «Insbesondere seit dem Ausbruch der Corona-Pandemie sind Wohnungen in den Bergen sehr gefragt», stellt Daniel Steffen fest. Das führe dazu, dass die Preise für Zweitwohnungen in den von der Initiative betroffenen Gemeinden seit zwei bis drei Jahren vergleichsweise stark ansteigen. «Heute sind die Preise wieder ungefähr auf dem Niveau, auf dem sie nach Modellrechnungen auch ohne Zweitwohnungsinitiative wären», so Steffen. Der Immobilienforscher ist sich jedoch sicher: Der Baustopp wird in Zukunft dafür sorgen, dass die Preise weiter deutlich anziehen, zu einer grundsätzlichen Abnahme der Zweitwohnungen in den betroffenen Gemeinden wird das Zweitwohnungsgesetz allerdings kaum führen. «Die beiden Ziele, die der Initiative ursprünglich zu Grunde lagen – bezahlbarer Wohnraum für Einheimische und Zersiedelungsstopp – werden im nächsten Jahrzehnt wohl nicht erreicht», so Steffen.
Hotelbranche leidet kaum unter der Initiative
Das Zweitwohnungsgesetz, welches auf der Basis der angenommenen Initiative erlassen wurde und am 1. Januar 2016 in Kraft trat, wirkt sich auf verschiedene Wirtschaftsbereiche aus. Im Auftrag des Bundesamts für Raumentwicklung (ARE) und des Staatssekretariats für Wirtschaft (SECO) hat ein Forschungsteam der Hochschule Luzern untersucht, welche Folgen das Zweitwohnungsgesetz auf Beherbergungsbetriebe, Bergahnen sowie auf die Bau- und Immobilienbranche hat.
Die Erhebung zeigt: Die Folgen durch das Zweitwohnungsgesetz sind für die Beherbergungswirtschaft in den betroffenen Gemeinden eher gering. «Die betrieblichen Kennzahlen von Hotelleriebetrieben haben sich durch die Einführung des Baustopps für Zweitwohnungen nicht grundlegend verändert», stellt Stefan Lüthi, der die Studie an der Hochschule Luzern geleitet hat, fest. Die kausalen Zusammenhänge von konjunkturellen Faktoren wie die Finanzkrise oder wechselnde Devisenkurse und kurzfristige Wettereinflüsse seien wesentlich grösser, so der Experte. Einzig die seit Längerem bestehende Investitionsproblematik im Tourismus könnte durch das Zweitwohnungsgesetz nochmals verstärkt worden sein. «Die Hotelbranche hat seit jeher über den Bau und Verkauf von Zweitwohnungen die Sanierung ihrer Hotels quersubventioniert. Dieses bisher etablierte Finanzierungsmodell ist jetzt eingeschränkt», sagt Lüthi.
Baubranche orientiert sich teilweise um
Deutlich stärker vom Zweitwohnungsgesetz betroffen ist die Bau- und Immobilienwirtschaft. So haben die betrieblichen Kennzahlen für entsprechende Unternehmen, welche in den betroffenen Gemeinden tätig sind, markant unter den neuen Bedingungen gelitten. Die HSLU-Studie hat jedoch gezeigt, dass die Entwicklung der betrieblichen Situation stark vom geographischen Wirkungsgebiet der jeweiligen Betriebe abhängt. «Insbesondere grössere, strategisch breit aufgestellte Firmen orientieren sich seit einigen Jahren vermehrt in Richtung Talboden, wo die Aufträge nicht so stark vom Zweitwohnungsbau abhängig sind», so Stefan Lüthi. Auch sei zu beobachten, dass viele Unternehmen ihre Marktsegmente diversifizieren, um breiter abgestützt zu sein. Das sei ein Prozess, der sich noch immer in der Entwicklung befindet. Lüthi: «Wir erwarten, dass die Auswirkungen des Zweitwohnungsgesetzes auf die Baubranche noch nicht vollständig sichtbar sind. Noch sind verschiedene Zweitwohnungsprojekte in der Umsetzung. Das Marktvolumen verschwindet aber langsam.»
Bergbahnen spüren keinen Effekt
Die Bergbahnen schätzen den Einfluss des Zweitwohnungsgesetzes auf ihr Tätigkeitsfeld mehrheitlich als klein bis sehr klein ein, wie die HSLU-Studie zeigt. «Bei den Bergsportgebieten beobachten wir keine Veränderung der strategischen Stossrichtung aufgrund des neuen Gesetzes», so Lüthi. Über alle Branchen betrachtet sei insgesamt zu erwarten, dass die Wirkungen des Zweitwohnungsgesetzes erst in den kommenden Jahren spürbar werden dürften: in der Beherbergungswirtschaft als Folge der veränderten Finanzierungsbedingungen und in der Bau- und Immobilienwirtschaft als Folge rückläufiger Bauvolumina.
